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最近两年大部分人过的都不容易，因为各行各业都很困难，企业利润降低，自然员工的福利待遇会跟着降低，甚至很多人因此而失业。根据统计数据显示，全国居民消费价格同比涨幅连续4个月低于1%；城镇调查失业率处于5%以上居高不下，青年失业率（16-24岁）超过20%。而具体到全国的经济发展，2023年上半年国内生产总值（GDP）593034亿元，按不变价格计算，同比增长5.5%，比一季度加快1.0个百分点，依旧没有突破6%。而在二季度，不少省份GDP都出现了负增长情况，比如河南省和陕西省。

很明显，目前我国的经济发展形势局势不容乐观，特别是像河南省和陕西省这种中西部依靠第一产业的省份，经济转型是这些省份面临的挑战。相应的，居民的收入水平也受到了影响，不少居民的收入都出现了不同程度的下跌。但是过去几年我国居民的负债率却一直在上涨，特别是2018年到2021年期间买房的这批人，收入降低和房价的下跌让他们背负着非常大的压力。要知道，这期间不仅房价和首付比例高，同时房贷利率也是高得吓人，一些购房者的房贷利率更是接近7%，剩余的人房贷利率基本上也都在6%-6.3%之间。

但是现在各地的房贷利率已经进入跌破4%，基本上都在3%多一点，这意味着2018年到-2021年之间的房贷利率比现在高了一倍，30年下来房贷利息差距非常大。举一个例子，一套房子等额本息贷款100万元，30年期限，按照当时房贷利率上浮30%计算，6.37%的房贷利率，30年的利息为124.48万，每个月房贷是6235.43元。但是按照现在部分地区3.6%的房贷利率计算，每个月房贷4546.43元，30年下来总利息为63.67万元，可以看出，同样的房贷不同的房贷利率，利息差了一倍，每个月房贷就差了将近1700元。可以看出，同样是100万的房贷，同样是等额本息贷款30年，房贷利息差距是非常大的。而最近两年人们收入受到影响，并且最近几年买房子的人很多都碰到了延期交房或者楼盘长期停工，这让购房者的生活压力是越来越大。

在这种情况下，社会中关于降低存量房房贷利率的呼声越来越高，央行对存量房贷减负也表明态度。央行货币政策司司长邹澜表示：我国理财收益率和房贷利率等价格关系已经发生明显变化，导致居民提前还贷现象大幅增加，因此，央行将按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，支持通过新发放贷款置换原来的存量贷款。这是什么意思呢？就是现在房贷利率和当下利率差距太大，会导致很多购房者提前还房贷，与其让购房者提前还房贷，还不如银行重新和购房者重新签订新的贷款合同，将房贷利率降低下来。如果银行坚持不降低房贷利率，那么业主来说都提还房贷，银行坚持高利率也没有什么意义了。

这次央行提出这样的建议，本质上是在给商业银行台阶下，让银行有借口去开这个口子。但是现实就是银行似乎不想要这个台阶，因为银行的“正面回应”降低存量房房贷利率这件事，简直“打脸”央行的提议。在央行发布新闻发布会的第二天（7月15日），第一财经的记者就联系中国银行、建设银行、招商银行等多家银行相关负责人，得到的回复基本一致：关于存量房贷降息，“没有接到相关政策，仍按照原有签订合同的利率来执行还贷政策”。银行的意思就是不会降低存量房房贷利率，利率还是按照签订的合同执行。

银行为什么能坚持高房贷利率呢？除了利益之外，还有一个很重要的原因，就是这批高房贷利率的业主根本没有提前还房贷的能力，也没有置换房贷的条件。现在市场中有3种方法降低存量房的房贷利率，第一种是商转公，但是很多城市只接受省直公积金，所以大部分人不符合这个条件；第二种就是提前还房贷，但是有实力提前还房贷的人也不多；第三种就是过户给自己的亲人，重新贷款，但是过去几年买房子的人不是没有还没有办成房产证就是还没交房，根本就没有资格过户。也就是说，银行已经“吃定”了这批购房者，他们并不担心会流失这些贷款业主。

另外，购房者确实也和开发商签订了贷款合同，这么高的房贷利率也是购房者自己认可的，所以银行并没有义务主动降低房贷利率，毕竟这会让银行的利益受损。也正是因为这个原因，央行针对降低存量房房贷利率也只是鼓励和支持，并不能强行要求银行降低存量房房贷利率，毕竟这是商业行为，本质上是银行和购房者之间的生意。

其实对于这个问题，央行、银行和购房者都有各自的理由。对于央行，在当下经济放缓、居民收入下跌和消费降级的大环境下，需要针对要围绕“减负”和“增投资”展开工作。而现在居民的最大债务就是房贷，所以减负只能从房贷下手；对于银行，其实现在银行日子也不好过，仅2023年6月份银行理财存量规模就环比下降7400亿元，同时银行的营收出现下滑，多家银行去年营收增速放缓，甚至一些银行营收出现了负增长。也就是说，现在银行的日子也不好过，他们自然不愿意放过这批高利率的优质房贷；而对于购房者来说，他们自然期望房贷利率能够下跌，特别是对于那些到现在还没有交房的业主，他们没有任何办法去降低房贷利率，只能被动等待银行主动降低。

说到最后，业主们也不用太绝望，因为存量房房贷利率还是有可能调低的，因为在2008年时存量房房贷利率就下调过一次，毕竟有第一次就有可能有第二次，更何况，我国银行大多数都是央企国企，让利于民也是正常情况。另外，现在一些银行为了挽留客户，已经在出台了政策，比如兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券。另外，根据常州日报，针对存量房房贷利率降低，常州市商业银行还没出台统一的指导文件和具体细则，但是，已经有一些贷款人与贷款银行就存量房贷利率进行了沟通，也有银行同意下调存量房贷利率。

其实，现在已经有银行在主动和一些贷款人接触，这说现在存量房房贷利率降低并不不可能，只是当下还缺一个带头降房贷利率的银行。另外，现在很多城市都在推行带押过户，这大幅降低了购房者卖房的成本，并且当下房贷利率这么低，带押过户这个政策很有可能是让银行降低存量房房贷利率的最后一根“稻草”。

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